Квартирный вопрос испортил москвичей

Сказано это было еще в 30-е годы прошлого века, но остается верным до сих пор, в чем мне и пришлось недавно убедиться. Для коренного москвича понятие "много денег" означает "можно купить квартиру" (естественно, чтобы ее сразу сдать и жить на эти деньги). В интернете даже родилось движение интернет-бомжей, зарабатывающих на квартиру. Также аксимой для многих москвичей является то, что "московская недвижимость может только дешеветь".

Сергей Полонский - глава Mirax Group - даже сделал официальное заявление, что съест галстук, если за полтора года цены на квартиры этой компании "не выростут" (орфография сохранена) на 25%. Недавно он выступал на РБК - из просмотра передачи создается впечатление, что нормальная работа строителей возможна только в условиях постоянного повышения цен на недвижимость. Все, кто занимается фондовым рынком, по его мнению, уже давно в реанимации с инфарктами. Ну да ладно: он строитель и другого от него странно ожидать.

В начале этого года мне подняли цену аренды московской квартиры сразу на 40%. Поэтому я решил озаботиться покупкой собственного жилья в столице, тем более что живу здесь уже четвертый год. Наученный опытом долевого строительства, я решил купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Так как опыта работы со вторичной недвижимостью у меня не было, после нескольких попыток самостоятельного мониторинга рынка я обратился к риэлтору - мне порекомендовали Татьяна Ивановну, оказавшуюся пожилой женщиной, работающей на рынке московской недвижимости с 1996 года.

Для того, чтобы купить квартиру в Москве, необходимо отобрать и прозвонить порядка 100 предложений, посмотреть 20 и выбрать один. Начав действовать по этому правилу и просмотрев несколько квартир, я остановил выбор на квартире, находящейся на 19-ом этаже 22-этажного панельного дома. Это был дом так называемой социальной застройки, в который переселяли жильцов из сносимых пятиэтажек. Дом был построен в 2003 году, и с тех пор в квартире никто не жил, потому что у хозяев было другое жилье. Квартиру продавала риэлтор, сказавшая при телефонном звонке, что квартира является свободной.

Порядка 80% предложений на московском вторичном рынке являются так называемой "альтернативой", то есть люди хотят продать одну квартиру и купить сразу же другую, доплатив некую сумму. Деньги передаются по цепочке от одного участника сделки к другому. Просто продать одну квартиру и спокойно заниматься поиском другой никто не хочет, потому что "недвижимость постоянно дорожает". В подобных сделках может участвовать до 15-20 квартир, и проблемы с куплей-продажей одной квартиры могут разрушить всю цепочку. Таким образом, оставшиеся 20% участников рынка (люди с деньгами и ипотечники) финансируют сделки первых 80%, то есть реально денег ни у кого нет. А в таких условиях не имеет значения по какой цене совершается сделка - хоть по $6 000 за квадрат, хоть по миллиону.

Однако при подписании авансового соглашения выяснилось, что квартира является свободной только "физически и юридически", однако хозяева хотят продать эту квартиру и купить другую, доплатив часть стоимости. Обещали подобрать альтернативу за пару недель и выйти на сделку.

Квартира мне нравилась, поэтому я решил пойти на эти условия и стал ждать оговоренные три недели. Надо сказать, что московский рынок работает по правилам продавца. Одно из московских изобретений - это "договор аванса", по которому покупатель, отказавшись от сделки, теряет внесенный аванс, а продавец может в любое время отказаться от продажи, просто вернув деньги. Никто даже не хочет и говорить о договоре задатка, предусмотренный Гражданским кодексом, по которому продавец возращает внесенную сумму в двойном размере.

Через три недели все было готово для совершения сделки и мы отправились на встречу, чтобы урегулировать все технические детали. На месте мы обнаружили несколько теток-риэлторов, обсуждающих механизм обмена деньгами и квартирами. Оказалось, что в сделке учавствует пять квартир. Но самое неприятное оказалось, что необходимо ждать еще три недели, потому хозяин одной из квартир цепочки уезжает в зарубежную командировку. Татьяна Ивановна сказала, что лучше все-таки подождать, потому что "кольцо [квартир] уже замкнулось". Скрипя сердце я продлил соглашение и стал опять ждать.

Прошло еще три недели. Уехавший продавец должен был прилететь во вторник, поэтому днем сделки была назначена среда. Однако в понедельник выяснилось, что он задерживается до четверга, поэтому сделка сдвигается на понедельник следующей недели. В пятницу выяснилось, что этот человек "очень занятой" (работает топ-менеджером в банке) и может прийти на сделку только через неделю в четверг. Точное время сделки, по словам его риэлтора, он обещал сказать в понедельник утром. Мои подозрения, что нам морочат голову, стали усиливаться. Все выходные Татьяна Ивановна пыталась, переступив через кодекс чести риэлтора, выйти на этого человека и поговорить с ним напрямую. В понедельник выяснилось, что по его квартире потеряны какие-то документы и сделка не может состояться в оговоренный срок.

После полутора месяцев ожидания было решено забрать аванс и искать следующий вариант. После просмотра еще десятка квартир я выбрал квартиру в новом доме серии П-44Т, которые мне тогда почему-то очень нравились. Квартиру продавала молодая пара. Пять лет назад бабушка продала квартиру внучке с условием пожизненного проживания. После смерти бабушки молодая семья решила поправить жилищные условия и купить квартиру поближе к родителям. Риэлтор-продавец сказала, что сначала это была альтернатива, но буквально "вчера они подобрали вариант" и квартира продается как "свободная". При подписании аванса она заявила, что это будет все-таки альтернативная сделка, но нам волноваться не о чем, потому что другой вариант найден и это свободная продажа, то есть в сделке будут участвовать только две квартиры. Схема сделки предполагала, что я покупаю квартиру, передаю деньги молодой паре, они добавляют свои деньги и покупают себе другую квартиру у конечного продавца.

Договор аванса был подписан на неделю при условии, что в сделке участвуют только две квартиры и нам предъявят подписанный договор аванса по другой квартире. При внесении последнего пункта риэлтор-продавец стала заметно нервничать. Оказалось, что совсем не зря. В день сделки на встречу пришел 70-летний дед - именно у него собиралась купить свою квартиру молодая пара. С собою он привел зятя, который с порога заявил, что "я юрист", и будет представлять интересы деда.

По Гражданскому кодексу переход права собственности на недвижимое имущество осуществляется с момента государственной регистрации сделки. На сегодняшний день срок регистрации сделок в Москве составляет 30 дней с момента подписания договора купли-продажи и нет каких-либо возможностей его сократить. Поэтому на это время наличные деньги, предназначенные для покупки, закладываются в банковскую ячейку. В договоре аренды ячейки прописывается, что продавец может забрать деньги только предъявив зарегистрированный договор купли-продажи. Если же сделка по каким-либо причинам не региструется, то деньги остаются у покупателя.

В договоре аренды банковской ячейки конечного продавца (то есть деда) было сказано, что забрать деньги он может только в случае, если предъявит оригинал зарегистрированного договора купли-продажи своей квартиры и ксерокопию договора по моей квартире. Зять-юрист по ходу обсуждения сделки постоянно кому-то звонил и консультировался, а затем заявил, что со мной у них нет никаких формальных договоров, поэтому я могу не дать им копию моего договора, и поэтому данный пункт из договора надо убрать (естественно, это не устраивало меня). Доводы, что весь рынок недвижимости работает по этой схеме, были бесполезны. На вопросы "что вы предлагаете?" юрист только хлопал глазами и молчал. Потом неожиданно проснулся дед и заявил, что такая корова нужна самому не собирается продавать квартиру. Проморочив друг другу голову пару часов и несолоно хлебавши, мы разошлись по домам, так и не заключив сделку. У меня сложилось впечатление, что я был участником какого-то спектакля, а дед с зятем совершать сделку совсем не собирались, а просто пришли доказывать свою правоту.

Наученные этим опытом, мы решили искать только свободную квартиру. После пары недель поисков такая нашлась, договор был подписан и через месяц зарегистрирован.

Весь процесс покупки квартиры у меня таким образом растянулся с апреля по сентябрь - почти полгода. Комиссионные риэлтора и накладные расходы увеличили цену покупки на 4,5%.

Оглядываясь назад и подводя итоги, я вижу, что рынок московской недвижимости - это очень нецивилизованный рынок, расчеты на котором зачастую совершаются "в черную": в случае расторжения подобных договоров вернуть деньги будет очень сложно. Инвестору, решившему вложиться в московскую недвижимость, придется столкнуться с огромным количеством всевозможных рисков. До сих пор бешенный рост цен оправдывал это, но будет ли так и дальше? Что касается меня, то я рассмартриваю покупку этой квартиры не как инвестицию, а как приобритение жилья, хотя и допускаю, что рано или поздно мне придется ее продавать.

P.S. Квартиру, которую я хотел купить первой, продается до сих пор. С мая цена ее предложения увеличилась на 700 000 рублей. На прошлой неделе цену снизили на 100 000 рублей и в объявлении появилось слово "торг".