четверг, 6 ноября 2008 г.

Цюрихские аксиомы

Легендарный Ларри Вильямс одной из лучших книг для трейдера-спекулянта считает книгу Макса Гюнтера (Max Gunther) "Цюрихские аксиомы" (в переводе ее название звучит как "Аксиомы биржевого спекулянта"). Книга состоит из полутора десятков аксиом, расскрывающих "секреты успеха швейцарских банкиров", многие из которые на самом давно всем известны (но мир же не может быть таким простым, правда?).

Хочу остановиться на нескольких моментах, привлекших мое внимание, например, объяснение разницы между инвестором и спекулянтом:

"Мы, изучая аксиомы трейдинга, предпочитаем честно называть спекуляции своим именем. Возможно, для кого-то это ассоциируется с призывом ловить призрачные шансы и совершать легкомысленные сделки. Вы можете считать, что быть инвестором предпочтительнее, нежели спекулянтом. «Быть инвестором» звучит более безопасно.

Но, по правде говоря, здесь нет никаких различий. Джеральд Лоеб по этому поводу выразился следующим образом: «Любые инвестиции представляют собой спекуляции. Единственное различие заключается в том, что некоторые люди согласны с этим утверждением, а другие нет».

Это похоже на поиск различий между завтраком и легким завтраком. В любом случае вы получаете тот же самый бутерброд. Вся разница лишь во впечатлении, которое вы или кто-то другой желает создать.

Люди, предлагающие вам рекомендации в области управления финансами, почти всегда называют себя «инвестиционными», а не «спекулятивными» консультантами. Это выглядит более серьезно и внушительно (а заодно помогает брать с вас больше комиссионных). Информационные бюллетени и деловые журналы, посвященные описанию различных биржевых рынков, почти всегда именуются «инвестиционными» изданиями. Но, несмотря на это, все они (как и аксиомы трейдинга) имеют дело с миром спекуляций. Просто они не любят говорить об этом.

Есть даже целый класс ценных бумаг, которые финансовые эксперты относят к категории «инвестиционных». Это внушает уважение и придает таким бумагам статус сверхнадежных. Консультанты говорят о них в торжественном тоне, способном убедить новичка в том, что эти финансовые инструменты представляют собой те самые высокодоходные и безрисковые инвестиции, которые ему необходимы.

Возьмем, к примеру, акции IBM. Эти бумаги — одни из «голубейших» среди «голубых фишек». Недаром на Уолл-стрит IBM называют «Голубым гигантом». Вы вполне можете ожидать, что покупка этих инвестиционных акций обеспечит вам достаточный уровень надежности, не так ли?

Ну что ж. Если бы вы купили акции IBM по их пиковой цене в 1973 г., когда консультанты всего мира рекламировали их в один голос, вам пришлось бы ждать долгие девять лет, чтобы вернуть вложенные деньги. Согласитесь, при таком раскладе хранить деньги под матрацем было бы куда надежнее.

На самом деле безрисковых спекуляций не существует, независимо от того, насколько высоким статусом обладают те или иные финансовые инструменты. В качестве следующего примера рассмотрим акции General Motors, которые также входят в списки инвестиционных ценных бумаг. Точно такой же статус они имели и в 1971 г., когда каждый был уверен в том, что GM собирается покорить весь мир.

Все сходились во мнении, что в покупке этих акций не было и налета спекулятивности. Их приобретали даже самые консервативные портфельные управляющие социальных фондов. Это были инвестиции.

Но с этими замечательными, сверхнадежными бумагами что-то пошло не так, как надо. Если бы вы купили их на ценовом пике в 1971 г., вы до сих пор все еще ждали бы возможности вернуть вложенные деньги.

Подмена названий не меняет факта: азартная игра, как ее ни назови, остается таковой. Чтобы в этом убедиться, достаточно вспомнить биржевой крах 1929 г., когда вся Уолл-стрит внезапно превратилась в гигантскую рулетку, с огромной скоростью пожирающую деньги игроков. Истории, случившиеся тогда с акциями, относящимися к инвестиционной категории, могут заставить вас плакать. Акции нью-йоркской центральной железной дороги упали с $257 в 1929 г. до $9 тремя годами позже. Акции Radio Corporation, предка RCA, упали с $574 до $12. Что же касается упомянутых выше акций General Motors, то они рухнули с $1075 до $40.

«Все инвестиции суть спекуляции, — говорил Лоеб. — Вы ставите на кон свои деньги и рискуете. Вы — спекулянт, независимо от того, делаете ли ставку на акции GM или на что-нибудь другое. Вам бы следовало признать этот факт. В попытках обмануть себя нет никакого смысла. Вы понимаете мир куда лучше, когда смотрите на него широко открытыми глазами.»


16-ая аксиома о планировании звучит следующим образом: "Долгосрочные планы порождают опасную веру в то, что будущее находится под контролем. Никогда не следует воспринимать свои или чужие долгосрочные планы слишком серьезно." Автор призывает не строить долгосрочных планов, потому что будущее слишком зыбко и изменчиво. И в подтверждение своих слов на нескольких страниц рассказывает грустную историю американской четы, понадеевшейся на долгосрочный план и оставшейся у разбитого корыта, когда все пошло совсем не так, как они предполагали. На мой взгляд, иметь долгосрочный стратегический план стоит хотя бы потому, что он дает понимание собственных целей и позволяет совершать осмысленные шаги по направлению к цели. Это как карта, которая, конечно, может устареть: одни дороги могут исчезнуть, другие - появиться, но лучше все-таки знать в какую сторону двигаешься.

Заключительная аксиома говорит: "Долгосрочные планы порождают веру в то, что наше будущее находится под контролем. Это — ужасно опасное убеждение." В развитие темы автор пишет следующее:

"Джесси Ливермор писал: «Я готов поспорить, что деньги, потерянные [краткосрочными] спекулянтами, являются небольшими по сравнению с гигантскими суммами, потерянными так называемыми инвесторами, которые позволяли себе долгосрочные инвестиции. С моей точки зрения, [долгосрочные] инвесторы — еще более азартные игроки. Они делают ставку, держатся за нее, и если что-то пойдет не так, как надо, они могут потерять все. Интеллектуальный спекулянт будет... действуя быстро, сводить свои потери к минимуму».

Как мы уже знаем, Ливермор не был стопроцентно успешным спекулянтом. Он не только четырежды зарабатывал себе состояния, но и столько же раз их терял — и в конце концов вместе с деньгами потерял и саму жизнь, застрелившись в тесной туалетной комнате. Но в те периоды, когда он был «королем рынка», его система трейдинга работала, как хорошо смазанный и настроенный двигатель. К этому звуку стоило прислушаться.

Заметьте центральную сентенцию его высказывания: «[долгосрочные] инвесторы — еще более азартные игроки». Действительно, заключать пари на события завтрашнего дня достаточно рискованно, а пари на события, отстоящие от сегодняшнего дня на 20 или 30 лет, — абсолютно безумно.

Долгосрочные инвестиции, включая приведенные выше примеры неудач, имеют свое очарование. Наиболее привлекательным выглядит то, что долгосрочная стратегия освобождает вас от необходимости принимать частые и, возможно, болезненные торговые решения. Достаточно одного: «Я куплю этот актив и буду сидеть в нем до конца» — после чего можно и расслабиться. Это потворствует культивированию лени и трусости, двух черт характера, которыми все мы наделены в изобилии. Кроме того, обладание долгосрочной заначкой, появившейся, как это бывает с большинством таких заначек, в рамках выполнения вами своего долгосрочного плана, приводит вас в расслабленное состояние. Будущее предельно ясно! Ничто уже не сможет поколебатьвашу финансовую устойчивость. Так — или примерно так — рассуждает долгосрочный инвестор.


Еще пару-тройку лет назад некоторые "инвесторы" посмеялись бы над этими словами - ведь тогда было достаточно просто купить акции и ждать когда их стоимость удвоится (стратегия buy&hold). Сейчас все встает на свои места. При этом я допускаю, что в течение следующих лет опять начнется бешенный бычий рынок. До следующего обвала. Поэтому я предпочитаю иметь в собственном портфеле как инвестиционную часть, так и спекулятивную (в чем разница между ними я писал раньше).

вторник, 4 ноября 2008 г.

Квартирный вопрос испортил москвичей

Сказано это было еще в 30-е годы прошлого века, но остается верным до сих пор, в чем мне и пришлось недавно убедиться. Для коренного москвича понятие "много денег" означает "можно купить квартиру" (естественно, чтобы ее сразу сдать и жить на эти деньги). В интернете даже родилось движение интернет-бомжей, зарабатывающих на квартиру. Также аксимой для многих москвичей является то, что "московская недвижимость может только дешеветь".

Сергей Полонский - глава Mirax Group - даже сделал официальное заявление, что съест галстук, если за полтора года цены на квартиры этой компании "не выростут" (орфография сохранена) на 25%. Недавно он выступал на РБК - из просмотра передачи создается впечатление, что нормальная работа строителей возможна только в условиях постоянного повышения цен на недвижимость. Все, кто занимается фондовым рынком, по его мнению, уже давно в реанимации с инфарктами. Ну да ладно: он строитель и другого от него странно ожидать.

В начале этого года мне подняли цену аренды московской квартиры сразу на 40%. Поэтому я решил озаботиться покупкой собственного жилья в столице, тем более что живу здесь уже четвертый год. Наученный опытом долевого строительства, я решил купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Так как опыта работы со вторичной недвижимостью у меня не было, после нескольких попыток самостоятельного мониторинга рынка я обратился к риэлтору - мне порекомендовали Татьяна Ивановну, оказавшуюся пожилой женщиной, работающей на рынке московской недвижимости с 1996 года.

Для того, чтобы купить квартиру в Москве, необходимо отобрать и прозвонить порядка 100 предложений, посмотреть 20 и выбрать один. Начав действовать по этому правилу и просмотрев несколько квартир, я остановил выбор на квартире, находящейся на 19-ом этаже 22-этажного панельного дома. Это был дом так называемой социальной застройки, в который переселяли жильцов из сносимых пятиэтажек. Дом был построен в 2003 году, и с тех пор в квартире никто не жил, потому что у хозяев было другое жилье. Квартиру продавала риэлтор, сказавшая при телефонном звонке, что квартира является свободной.

Порядка 80% предложений на московском вторичном рынке являются так называемой "альтернативой", то есть люди хотят продать одну квартиру и купить сразу же другую, доплатив некую сумму. Деньги передаются по цепочке от одного участника сделки к другому. Просто продать одну квартиру и спокойно заниматься поиском другой никто не хочет, потому что "недвижимость постоянно дорожает". В подобных сделках может участвовать до 15-20 квартир, и проблемы с куплей-продажей одной квартиры могут разрушить всю цепочку. Таким образом, оставшиеся 20% участников рынка (люди с деньгами и ипотечники) финансируют сделки первых 80%, то есть реально денег ни у кого нет. А в таких условиях не имеет значения по какой цене совершается сделка - хоть по $6 000 за квадрат, хоть по миллиону.


Однако при подписании авансового соглашения выяснилось, что квартира является свободной только "физически и юридически", однако хозяева хотят продать эту квартиру и купить другую, доплатив часть стоимости. Обещали подобрать альтернативу за пару недель и выйти на сделку.

Квартира мне нравилась, поэтому я решил пойти на эти условия и стал ждать оговоренные три недели. Надо сказать, что московский рынок работает по правилам продавца. Одно из московских изобретений - это "договор аванса", по которому покупатель, отказавшись от сделки, теряет внесенный аванс, а продавец может в любое время отказаться от продажи, просто вернув деньги. Никто даже не хочет и говорить о договоре задатка, предусмотренный Гражданским кодексом, по которому продавец возращает внесенную сумму в двойном размере.

Через три недели все было готово для совершения сделки и мы отправились на встречу, чтобы урегулировать все технические детали. На месте мы обнаружили несколько теток-риэлторов, обсуждающих механизм обмена деньгами и квартирами. Оказалось, что в сделке учавствует пять квартир. Но самое неприятное оказалось, что необходимо ждать еще три недели, потому хозяин одной из квартир цепочки уезжает в зарубежную командировку. Татьяна Ивановна сказала, что лучше все-таки подождать, потому что "кольцо [квартир] уже замкнулось". Скрипя сердце я продлил соглашение и стал опять ждать.

Прошло еще три недели. Уехавший продавец должен был прилететь во вторник, поэтому днем сделки была назначена среда. Однако в понедельник выяснилось, что он задерживается до четверга, поэтому сделка сдвигается на понедельник следующей недели. В пятницу выяснилось, что этот человек "очень занятой" (работает топ-менеджером в банке) и может прийти на сделку только через неделю в четверг. Точное время сделки, по словам его риэлтора, он обещал сказать в понедельник утром. Мои подозрения, что нам морочат голову, стали усиливаться. Все выходные Татьяна Ивановна пыталась, переступив через кодекс чести риэлтора, выйти на этого человека и поговорить с ним напрямую. В понедельник выяснилось, что по его квартире потеряны какие-то документы и сделка не может состояться в оговоренный срок.

После полутора месяцев ожидания было решено забрать аванс и искать следующий вариант. После просмотра еще десятка квартир я выбрал квартиру в новом доме серии П-44Т, которые мне тогда почему-то очень нравились. Квартиру продавала молодая пара. Пять лет назад бабушка продала квартиру внучке с условием пожизненного проживания. После смерти бабушки молодая семья решила поправить жилищные условия и купить квартиру поближе к родителям. Риэлтор-продавец сказала, что сначала это была альтернатива, но буквально "вчера они подобрали вариант" и квартира продается как "свободная". При подписании аванса она заявила, что это будет все-таки альтернативная сделка, но нам волноваться не о чем, потому что другой вариант найден и это свободная продажа, то есть в сделке будут участвовать только две квартиры. Схема сделки предполагала, что я покупаю квартиру, передаю деньги молодой паре, они добавляют свои деньги и покупают себе другую квартиру у конечного продавца.

Договор аванса был подписан на неделю при условии, что в сделке участвуют только две квартиры и нам предъявят подписанный договор аванса по другой квартире. При внесении последнего пункта риэлтор-продавец стала заметно нервничать. Оказалось, что совсем не зря. В день сделки на встречу пришел 70-летний дед - именно у него собиралась купить свою квартиру молодая пара. С собою он привел зятя, который с порога заявил, что "я юрист", и будет представлять интересы деда.

По Гражданскому кодексу переход права собственности на недвижимое имущество осуществляется с момента государственной регистрации сделки. На сегодняшний день срок регистрации сделок в Москве составляет 30 дней с момента подписания договора купли-продажи и нет каких-либо возможностей его сократить. Поэтому на это время наличные деньги, предназначенные для покупки, закладываются в банковскую ячейку. В договоре аренды ячейки прописывается, что продавец может забрать деньги только предъявив зарегистрированный договор купли-продажи. Если же сделка по каким-либо причинам не региструется, то деньги остаются у покупателя.


В договоре аренды банковской ячейки конечного продавца (то есть деда) было сказано, что забрать деньги он может только в случае, если предъявит оригинал зарегистрированного договора купли-продажи своей квартиры и ксерокопию договора по моей квартире. Зять-юрист по ходу обсуждения сделки постоянно кому-то звонил и консультировался, а затем заявил, что со мной у них нет никаких формальных договоров, поэтому я могу не дать им копию моего договора, и поэтому данный пункт из договора надо убрать (естественно, это не устраивало меня). Доводы, что весь рынок недвижимости работает по этой схеме, были бесполезны. На вопросы "что вы предлагаете?" юрист только хлопал глазами и молчал. Потом неожиданно проснулся дед и заявил, что такая корова нужна самому не собирается продавать квартиру. Проморочив друг другу голову пару часов и несолоно хлебавши, мы разошлись по домам, так и не заключив сделку. У меня сложилось впечатление, что я был участником какого-то спектакля, а дед с зятем совершать сделку совсем не собирались, а просто пришли доказывать свою правоту.

Наученные этим опытом, мы решили искать только свободную квартиру. После пары недель поисков такая нашлась, договор был подписан и через месяц зарегистрирован.

Весь процесс покупки квартиры у меня таким образом растянулся с апреля по сентябрь - почти полгода. Комиссионные риэлтора и накладные расходы увеличили цену покупки на 4,5%.

Оглядываясь назад и подводя итоги, я вижу, что рынок московской недвижимости - это очень нецивилизованный рынок, расчеты на котором зачастую совершаются "в черную": в случае расторжения подобных договоров вернуть деньги будет очень сложно. Инвестору, решившему вложиться в московскую недвижимость, придется столкнуться с огромным количеством всевозможных рисков. До сих пор бешенный рост цен оправдывал это, но будет ли так и дальше? Что касается меня, то я рассмартриваю покупку этой квартиры не как инвестицию, а как приобритение жилья, хотя и допускаю, что рано или поздно мне придется ее продавать.

P.S. Квартиру, которую я хотел купить первой, продается до сих пор. С мая цена ее предложения увеличилась на 700 000 рублей. На прошлой неделе цену снизили на 100 000 рублей и в объявлении появилось слово "торг".