Очень похоже на "московская недвижимость всегда будет дорожать". Кстати, мне в последнее время очень часто попадаются фразы о том, что сейчас надо инвестировать в недвижимость потому, что через пару лет кризис кончится и цены опять вырастут. Согласно опросу компании Russian Realty Research, число горожан, мечтающих о росте цен на жилье, за первое полугодие 2009 года выросло в два раза.
Киойсаки пишет о том, что его не волнуют колебания цен. Для него более важен денежный поток, который ему приносят дома, которыми он владеет. Капитализация - виртуальна, денежный поток - реален. Фондовый рынок - это не место создания добавочной стоимости. Это место для перераспределения денег между людьми: 10% людей забирают деньги остальных 90%, впрочем, как и в любом другом бизнесе. Кийосаки даже использует для фондового рынка термин "схема Понци". Пока люди вкладывают новые деньги в рынок, цены и индексы растут. Но стоит им начать забирать деньги - и все сразу же рушится.
Недавно в новостях прошла история о том, как в Германии четверо пенсионеров, потерявших в ходе финансового кризиса 2,4 млн евро, взяли в заложники своего инвестиционного консультанта и потребовали вернуть деньги. Они тоже рассчитывали на рост капитализации фондового рынка. В результате падения рынков за прошлый год число миллионеров в мире сократилось на 15%.
Как же практически можно использовать правило денежного потока. Приобретая тот или иной актив необходимо смотреть на тот денежный поток, который он может дать:
1) В случае недвижимости - это размер ежемесячных арендных платежей. Например, сейчас в Москве реально купить однокомнатную квартиру за 5 000 000 рублей и сдавать ее за 20 000 рублей в месяц (или 240 000 рублей в год), что означает порядка 5% в год без учета расходов на мебель, технику, налоги (имущественный и подоходный 13%), ремонт, коммунальные платежи и т.д.
2) В случае акций - это размер дивидендов. Например, по привилегированным акциям "Сургутнефтегаза" было выплачено 1,326 рубля дивидендов за 2008 год. Стоимость одной акции на 26 июня 2009 года была 8,965 руб. Это означает дивидендную доходность порядка 14% (минус подоходный налог 9%). (Впрочем, это никак не означает, что по итогам 2009 года будут выплачены дивиденды того же размера. Данные цифры приведены только для того, чтобы дать примерную оценку.)
Кийосаки завершает главу следующим рассказом:
Recently, I went to a conference on investing and listened to different speakers present on different investments. One speaker was a financial planner who was advising people to rebalance their stock and mutual fund portfolios, which to me is ridiculous. Rebalancing is another way of saying for capital gains. He then he said, "I know some of you have lost money in the market. But don't worry. The stock market will come back. Remember, on average, the stock market goes up approximately 8 percent per year, so I recommend you continue to invest for the long term." I had to leave when I saw people in the audience nodding their heads in agreement with him. I wondered how people could be duped so easily.
Перевод:
Недавно я ходил на конференцию по инвестированию и слушал различных выступающих, рассказывавших про различные стратегии. Один из выступающих - финансовый консультант - советовал людям ребалансировать портфель из акций и ПИФов, что для меня звучит нелепо. Ребалансировка - это путь капитализации. После он сказал: "Я знаю, что некоторые из вас потеряли деньги на рынке. Но не волнуйтесь. Рынок вырастет назад. Запомните, в среднем рынок акций растет примерно на 8 процентов в год, поэтому я рекомендую продолжать долгосрочные инвестиции." Я предпочел уйти, когда увидел как люди кивают, соглашаясь с ним. Я был удивлен как легко люди могут быть обмануты.
Если вы играете в игру под названием "капитализация", необходимо понимать, что вы занимаетесь спекуляциями. Зарабатывать можно и на этом, но только соблюдая необходимые правила предосторожности, то есть применяя риск-менеджмент. Ваши возможные убытки должны быть строго ограничены (например, 8-10% от счета). А при первых признаках того, что пирамида начинает рушиться, надо уносить ноги как можно быстрее.
В завершение поста хочу напомнить одну старую историю, приключившуюся лет 15 назад. С тех пор ничего не изменилось: все те же толпы людей хотят стать богатыми за счет роста капитализации, то есть вложения денег в очередную пирамиду.
